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人民法院报
发布日期:2019-08-14 18:25   来源:未知   阅读:

  宏观调控、房价波动,市场上遇有风吹草动,存量房屋买卖合同纠纷不期而至。来自北京市朝阳区人民法院的一份调研显示,目前北京市存量房屋买卖合同纠纷呈现出一种高发、频发、复杂、矛盾解决难度大的态势,严重干扰了市场的正常秩序。怎样最大限度保护守约方利益?在社会管理层面,又该如何规范房屋买卖、保护诚信交易?

  据了解,近年来法院受理的商品房买卖合同纠纷案件在民事案件中所占比例整体呈下降趋势,但存量房屋买卖合同纠纷案件增长较快。

  事实上,存量房屋买卖合同纠纷案件不仅发案量上升趋势明显,而且恶意违约、不诚信交易行为更加突出。

  王女士与黄先生签订买卖合同,约定黄先生出售房屋给王女士,成交价为205万,定金10万,如黄先生不履行合同,应十倍返还定金、退还所支付房款并赔付中介费。

  半年后,房屋的贷款及过户手续仍未完成,王女士不免心急,更让她没想到的是,黄先生把她告到了法院,要求解除合同,理由是王女士未按约定办理贷款及过户手续。

  王女士迅速做出反应,提起反诉,要求黄先生继续履行合同,并配合其办理诉争房屋的贷款及过户手续。

  其后,一、二审法院均驳回了黄先生要求解除合同的诉讼请求,判决双方继续履行合同,办理贷款及房屋过户手续。

  这天,黄先生与妻子刘女士签订了夫妻财产约定,约定涉案房屋由刘女士单独所有,当日,二人即办理了所有权转移登记申请,将涉案房屋产权转至刘女士名下。

  丁女士则在一个月以后,又将该房屋以400多万元的价格出售给案外人,案外人最终取得了该房屋的所有权。

  法院经审理认为,黄先生不自觉履行生效判决确定的义务,反而与其妻恶意串通,致生效判决无法执行,其行为不仅严重违背了诚实守信的基本原则,也损害了王女士的合法权益,应承担违约赔偿责任。

  “此案可以看出,当事人恶意违约的决心有多大,手段多么多,”朝阳法院民一庭副庭长俞里江对记者说,“但这只是恶意违约众多情形中的一种。”

  朝阳法院受理的房屋买卖纠纷案件集中在南磨房法庭审理。南磨房法庭副庭长李戈告诉记者,存量房买卖交易过程中的不诚信行为林林总总、花样频出,“只有想不到,没有做不到”。

  比如,“设计”善意第三人改变房屋权属,要求确认所签房屋买卖合同无效;故意以权利存在瑕疵为由要求确认合同无效;还有在诉讼过程中,以明显低于市场价格恶意转移涉案房产。

  李戈介绍说,在审理案件过程中,法官还发现,有当事人以循环汇款形式伪造交易事实、恶意串通以达到违约目的;有的利用其他诉讼保全标的房屋拒绝履行过户义务;甚至还有涉嫌伪造法院判决书、变更产权登记并将房屋出售的案例。

  近期,受宏观政策调控的影响,北京存量房价格波动趋于平稳,市场观望情绪浓厚,与此相对应,2011年6月至今,朝阳法院受理的存量房买卖合同纠纷案件数量出现小幅回落。

  据朝阳法院民一庭法官兰楠介绍,2008年9月至2011年8月的三年间,北京市存量房屋价格大致经历了延续下降、快速上升、反转下降、小幅振荡的四个阶段。

  其中,月房价环比涨跌波动在3%以上的月份共计14个月,月均收案105件;而月房价环比涨跌波动在3%以内的共计22个月,月均收案72件。“房价快速波动月份平均收案数约为房价平稳月份平均收案数的1.5倍。”兰楠说。

  在房价波动的不同阶段,法院受理的案件呈现出一定的规律性。兰楠告诉记者,朝阳法院在调研中发现,在房屋价格上涨阶段和下跌阶段,买卖双方诉讼地位呈现规律性转化。

  房价上升阶段,卖房人存在违约的心理动因,违约比例大幅升高,买房人起诉要求继续履行合同或赔偿损失的居多。

  房屋价格的大幅波动,使得买卖一方可能通过违约行为从市场中获得更大的收益,当这种收益足以弥补法律对违约行为的规制成本时,该方当事人往往选择违约以获取更大收益。

  “由此可见,房屋价格的大幅波动是纠纷产生的外部背景,而诚信缺失、逐利心理则是纠纷产生的内部原因。”俞里江说。

  中介机构管理混乱也助推了逐利性违约行为。俞里江告诉记者,在朝阳法院受理的存量房买卖合同纠纷中,以房屋中介公司直接作为当事人的纠纷占了8.8%。

  买卖合同能否履行、当事人的损失能否获得补偿,直接涉及当事人自身重大的利益,“故双方当事人之间的矛盾通常较为尖锐,对此类案件期望值较高,调解难度大。”俞里江告诉记者。

  朝阳法院近三年已审结的存量房屋买卖合同2823件纠纷中,调撤率仅39.1%,香港马会总纲诗,明显低于该院同期民商事案件的平均调撤率52%。

  而因为房屋买卖合同纠纷常常涉及房屋价格、装修价值等方面的鉴定,以及到相关部门调取证据等,使这类案件的审理难度加大、周期较长。

  朝阳法院在调研中发现的问题不局限于当地,在全国范围内,因为房地产升值速度加快,存量房买卖纠纷不断。

  四川省成都市武侯区人民法院对2009年至今年3月受理的存量房买卖合同纠纷进行了分析,也发现该类案件具有增长趋势明显、卖方毁约案件比例大、矛盾尖锐难调和等特点。

  北京市律师协会房地产法律专业委员会副主任王宇提出,在存量房买卖合同纠纷中,虽然案件类型多种多样,但“大而化之,核心问题就是违法获利”。

  在王宇看来,清楚了原因,也就找到了应对的原则:对守约方的实际损失,要给予补偿,包括十倍返还违约金和房价的实际损失等。“法院的判例可以传递一种信息,即通过不诚信的交易手段无法获利,甚至还会加大损失。”

  王宇认为,在民事诉讼过程中,对作伪证的情况处理力度太小,甚至不了了之。他建议,对于那些参与到恶意转移房产、虚构交易事实等行为中的所谓“善意第三人”,应该加大处罚力度,行为极其恶劣的应该移送公安机关。

  谈到对房屋市场价格的评估,王宇主张,价格评估的时间点应该选择对守约方最有利、对违约方最不利的时间点。

  就房屋价格鉴定机构的选择,王宇提出,如果可能,应该确定两家以上的鉴定机构共同认定房屋价格,这样会更加准确,其中费用同样应由违约方承担。“既然是趋利性作祟,就要斩断它,让违约方趋利性落空,从而最大限度地保护守约方的利益。”

  北京房地产协会副秘书长陈志也表示,应该对恶意侵害他人权益的行为加强惩处,特别是房产价格变化太大时。

  武侯法院法官陈畅建议,守约方应充分了解房屋权属信息,在签订买房合同时,让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。

  特别是在签订买卖合同后,“应及时向登记机构申请预告登记,使卖方无法对房屋进行再处分,并及时办理过户手续。”陈畅说。

  从社会管理层面,陈志提出,登记部门遇有当事人提出权属变更时,应该先向法院询问有没有相关诉讼,“权属管理应该是很严格的,法院已经受理案件的情况下,权属一般不能发生转移变更,不过有时主管部门却轻易就把房产过户给办理了,所以会出现这么多给审判带来麻烦的事。”

  “更重要的是在立法层面,法院提供了司法判例,那么立法时在制度设计上可以做一些前瞻性的约束。”陈志建议。

  部分中介机构的不规范操作,助推了房产交易的不诚信行为,对此成都市武侯区人民法院法官陈畅建议,加大房产中介机构整治力度:

  严格房产中介市场准入制度。建议对房产中介组织实行严格的市场准入标准,要求房产中介机构必须按公司法人制度进行管理、运作,并建立规范的财务管理制度。另一方面,房地产中介行业协会要加强对房产中介人员的专业培训,强化发证、考核、年检和因不当执业予以处罚等方面的管理。

  搭建房地产交易信息平台。将房地产中介服务机构、机构良好行为记录、不良行为记录、人员情况、业务经营情况、机构资质年检情况等信用档案,房屋的评估价、产权人的真实信息等通过信息系统上传,并对社会公众开放交易活动,提高公众的监督力度。

  成立专门的房地产中介监管机构,独立维持房地产中介市场秩序、提升行业素质及保障消费者利益,包括制定发牌规则、审批牌照、监督持牌人的业务和遵守所有相关法规,并对中介机构的失当行为进行调查,采取处罚及检控。

  在房屋买卖案件审判中,朝阳法院注重惩处恶意违约、保护诚信交易。据民一庭庭长陈晓东介绍,对此,朝阳法院主要采取了十项措施。

  对买受人要求出卖人办理所有权转移登记的案件,法官会向买受人提示可以采取诉讼保全措施,以防出卖人在诉讼中恶意处分房屋。

  对于当事人仅提出继续履行合同、而未明确履行内容的案件,法官会让当事人对履行内容予以明确,以减少判决执行障碍。

  在案件尚未审理、执行结束前,法官可以责令当事人保管涉诉房屋,不得实施转移、变卖等处分行为,并警示擅自处分的法律后果。

  “上述四项措施的目的,是通过强化法官的释明、提示及责令保管等工作,保护善意当事人的合法权益。”陈晓东介绍说。

  法官在指导当事人举证的基础上,积极能动地进行调查取证,如通过向金融机构、房管部门、中介机构、物业管理部门等调取证据,尽最大可能还原案件客观事实。

  法官对于以房屋共有权人、抵押权人、承租人、善意买受人、借名购买人等名义主张房屋买卖合同无效、确认房屋权属的案件,要求当事人提交相应证据;在全面、客观地审核证据的基础上,按照法律规定,运用逻辑推理和日常生活经验,对当事人陈述和举证的真伪进行判断,防止当事人通过恶意诉讼谋取不当利益。

  在涉房屋案件中,如果当事人双方的诉辩意见完全一致,并要求法院对房屋权利归属或移转予以调解或判决的,法官将加大调查力度,强化当事人的举证责任,避免当事人通过虚假诉讼损害他人利益。

  陈晓东告诉记者,在审判过程中发现当事人有上述行为的,会加大对恶意违约等不诚信交易行为的惩处力度,“以发挥司法审判的导向性作用。”

  具体来说,对于出卖人恶意违约致使房屋买卖合同无法继续履行的案件,法官会根据具体情况,判决出卖人承担双倍返还定金、支付违约金、赔偿房屋差价损失等法律责任,以加大恶意违约的成本。

  对于在诉讼中发现当事人有妨碍诉讼行为的,要予以惩戒。如对于法院责令保管涉案房屋后仍在诉讼中实施转移、变卖等处分房屋行为的当事人,将依据民事诉讼法的相关规定,以妨碍民事诉讼处理,对当事人处以罚款、拘留等强制措施;对于在诉讼中伪造证据、伪造国家机关公文的当事人,以妨碍民事诉讼处理,如涉嫌刑事犯罪,依法移交公安机关处理。